黒川温泉エリア 古民家 — 実際の物件 実際の物件 · 黒川温泉 古民家
AIリノベーション後イメージ AI リノベーション後
Kurokawa Onsen · Kumamoto Akiya Renovation

日本一の温泉郷に、唯一無二の民泊拠点を。

熊本県阿蘇郡南小国町・黒川温泉。国内旅行者が選ぶ「行きたい温泉地No.1」に何度も輝く聖地。¥35,000〜¥60,000/泊が狙えるプレミアムエリアの空き家・古民家を厳選。AIリノベ後イメージ付きで徹底分析。

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4
厳選物件
¥300万〜
取得価格
年600万
最大Airbnb収益
6〜7年
最短回収
91点
最高スコア

Why Kurokawa · エリア解説

なぜ黒川温泉なのか

黒川温泉は熊本県南小国町に位置する、全国温泉旅行人気ランキングで何度もトップを獲得した「日本一の温泉旅館街」。旅館30軒が入湯手形で繋がる独自エコシステムと、阿蘇・九重の雄大な自然に抱かれた絶景が他の温泉地と一線を画す。外国人観光客の訪問も急増し、¥35,000〜¥60,000/泊が当然のプレミアムマーケット。隣接する南小国町・小国町の空き家はまだ格安で、先行者が圧倒的有利。

No.1
国内温泉地人気ランキング
（じゃらん調査・複数年）
30軒+
旅館が集積する
小さな温泉街（入湯手形）
¥60,000
温泉付き一棟貸し
最大単価/泊（想定）
4h圏
博多・大阪からのアクセス
（九州道・阿蘇くまもと空港）

Score Overview · 全物件スコア

全4物件、Airbnb収益スコア一覧

立地・単価ポテンシャル・初期投資効率・稼働率・差別化要素の5項目を各20点満点で評価。

黒川温泉 露天風呂付き古民家
南小国町 · 500坪 · 4LDK
推定¥800〜1,200万 · 築50年前後
91/100
立地
19
単価
20
投資効率
16
稼働率
18
差別化
18
黒川温泉エリア内の露天風呂付き古民家は最強カード。日本No.1温泉街の名声がそのまま集客力になり、¥55,000〜60,000/泊の高単価が狙える。年間純利益¥580万超の試算。
回収6〜7年 南小国町・空き家情報を見る →
小国町 里山 古民家 · 温泉引込可
小国町 · 300坪 · 3LDK
推定¥500〜800万 · 築60〜70年
82/100
立地
16
単価
18
投資効率
18
稼働率
15
差別化
15
黒川温泉まで車10分の里山古民家。温泉引込工事（+400〜600万）で激変。古梁・土間・囲炉裏が残るリノベ後イメージは圧倒的。年間純利益¥300万超。
回収7〜9年 小国町・移住情報を見る →
南小国町 山荘・ペンション物件
南小国町 · 200坪 · 5室
推定¥1,000〜1,500万 · 築30〜40年
78/100
立地
18
単価
17
投資効率
13
稼働率
17
差別化
13
既存5室のペンション・山荘跡物件。一棟貸しに転換すれば高単価を維持しつつグループ受け入れが可能。温泉接続があれば旅館業法の簡易宿所で年間無制限運営も。
回収9〜11年 南小国町・物件を探す →
黒川温泉 徒歩圏・空き地+廃屋
南小国町 · 150坪 · 建築自由
推定¥300〜600万 · 更地同等
74/100
立地
20
単価
20
投資効率
10
稼働率
18
差別化
6
黒川温泉街まで徒歩圏内の廃屋・空き地。立地スコア満点ながら、建築費が嵩み総投資が増える。ただしその立地は他では作れない。土地として取得し、サウナ小屋や茶室型キャビンを新築するプランが有力。
回収10〜13年 南小国町空き家バンクを見る →
01 — 最高スコア 91点 黒川温泉 露天風呂付き古民家 · 500坪
天然温泉 露天風呂 500坪 広大敷地 古梁・囲炉裏 黒川温泉街 近接
黒川温泉 露天風呂付き古民家 現状 現状写真
AIリノベーション後イメージ AI リノベ後イメージ
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¥800〜1,200万円
推定取得価格 · 南小国町空き家バンク相場
物件取得（目安）¥800〜1,200万円
古民家リノベーション¥500〜800万円
露天風呂整備・配管¥200〜400万円
家具・設備・Wi-Fi¥100〜150万円
民泊届出・諸費用¥15〜30万円
総初期投資¥1,615〜2,580万円
年間収益シミュレーション（Airbnb 15%控除後）
夏シーズン（7〜9月）92日 · ¥55,000/泊 × 稼働75%¥322万
春秋（4〜6月・10月）91日 · ¥45,000/泊 × 稼働40%¥140万
冬（11〜3月）182日 · ¥38,000/泊 × 稼働20% ※温泉で冬も強い¥118万
年間売上計（Airbnb手数料15%控除後）¥580万
運営コスト（清掃・温泉維持・修繕積立）▲¥120万
年間純利益約¥460万
※温泉維持費¥2万/月含む。清掃外注15%想定。4名宿泊基準。黒川温泉プレミアム補正込み。
夏シーズン
7〜9月 92日 · 稼働75%
¥322万
3ヶ月合計
春秋シーズン
4〜6・10月 91日 · 稼働40%
¥140万
3ヶ月合計
冬シーズン
11〜3月 182日 · 稼働20%
¥118万
5ヶ月合計
年間純利益（コスト控除後） 約 ¥460万 / 年
立地・集客力
19/20
単価ポテンシャル
20/20
初期投資効率
16/20
稼働率見込み
18/20
差別化要素
18/20
総合スコア 91点
所在地熊本県阿蘇郡南小国町（黒川温泉街近接エリア）
黒川温泉中心部まで徒歩〜車5分 · 阿蘇くまもと空港から約70分
価格目安¥800〜1,200万円（南小国町空き家バンク・不動産仲介相場）
構造・規模木造平屋または2階建て · 120〜150m² / 4LDK · 土地1,650m²（約500坪）
温泉露天風呂設備あり（温泉引込済み or 引込可能） · 黒川温泉エリアは源泉豊富で引込しやすい
古民家要素大梁・土間・囲炉裏・縁側が残る物件が多数 · リノベ素材として最高
民泊規制熊本県・南小国町は住宅宿泊事業法届出で年180日まで運用可 · 旅館業法（簡易宿所）で年間無制限。温泉を供するなら旅館業法の取得が現実的
差別化戦略露天風呂 × 古民家リノベ × 黒川温泉ブランドの三重奏。「入湯手形」エリアに隣接するプライベート宿は他に作れない体験を提供。インバウンド旅行者（台湾・韓国・欧米）の需要も急拡大中。
アクセス博多駅から車約2時間30分 · 大分空港から約1時間40分 · 阿蘇くまもと空港から約70分
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02 — スコア 82点 小国町 里山古民家 · 温泉引込可 · 300坪
里山古民家 温泉引込可 囲炉裏・大梁 300坪 広大庭
小国町 里山古民家 現状 現状写真
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¥500〜800万円
推定取得価格 · 小国町相場・コスパ最優秀
物件取得（目安）¥500〜800万円
古民家リノベーション¥600〜900万円
温泉引込工事¥400〜600万円
家具・設備・Wi-Fi¥80〜120万円
総初期投資¥1,580〜2,420万円
年間収益シミュレーション（Airbnb 15%控除後・温泉引込後）
夏シーズン（7〜9月）92日 · ¥45,000/泊 × 稼働75%¥264万
春秋（4〜6月・10月）91日 · ¥35,000/泊 × 稼働40%¥109万
冬（11〜3月）182日 · ¥30,000/泊 × 稼働20%¥93万
運営コスト（清掃・温泉・修繕）▲¥100万
年間純利益約¥366万
夏シーズン
7〜9月 92日 · 稼働75%
¥264万
3ヶ月合計
春秋シーズン
4〜6・10月 91日 · 稼働40%
¥109万
3ヶ月合計
冬シーズン
11〜3月 182日 · 稼働20%
¥93万
5ヶ月合計
年間純利益（コスト控除後） 約 ¥366万 / 年
所在地熊本県阿蘇郡小国町（里山エリア）
黒川温泉まで車10〜15分 · 杖立温泉まで車20分
価格目安¥500〜800万円（小国町相場）
構造・規模木造平屋 · 100〜120m² / 3LDK · 土地990m²（約300坪）
温泉温泉引込工事可能エリア（小国町は源泉豊富）。引込後は旅館業法簡易宿所で年間無制限運営可
古民家要素囲炉裏・大梁・縁側・土間が残る昭和初期〜中期の典型的九州農家建築
差別化戦略「温泉付き古民家リノベ」は黒川温泉周辺でも圧倒的希少。築古であるほどリノベ後の非日常感は高まる。里山の棚田ビューをバックに露天を設ければ¥45,000〜50,000/泊は現実的。
注意点築60〜70年の物件は耐震補強が必要（+100〜200万円）。土台・柱の劣化確認必須。
小国町・移住定住サイトで物件情報を確認する
03 — スコア 78点 南小国町 山荘・ペンション廃業物件 · 5室
ペンション廃業物件 5室 → 一棟貸し転換 200坪 山の中 温泉接続可
山荘・ペンション廃業物件 現状 現状写真
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¥1,000〜1,500万円
推定取得価格 · 廃業ペンション相場
物件取得（目安）¥1,000〜1,500万円
リノベーション・改装¥400〜700万円
温泉接続工事¥300〜500万円
家具・設備一式¥150〜200万円
総初期投資¥1,850〜2,900万円
年間収益シミュレーション（Airbnb 15%控除後・一棟貸し転換後）
夏シーズン（7〜9月）92日 · ¥60,000/泊（5室一棟貸し） × 稼働75%¥352万
春秋（4〜6月・10月）91日 · ¥48,000/泊 × 稼働40%¥149万
冬（11〜3月）182日 · ¥40,000/泊 × 稼働20%¥124万
運営コスト（清掃・温泉・光熱・修繕）▲¥140万
年間純利益約¥485万
夏シーズン
7〜9月 92日 · 稼働75%
¥352万
3ヶ月合計
春秋シーズン
4〜6・10月 91日 · 稼働40%
¥149万
3ヶ月合計
冬シーズン
11〜3月 182日 · 稼働20%
¥124万
5ヶ月合計
年間純利益（コスト控除後） 約 ¥485万 / 年
立地・集客力
18/20
単価ポテンシャル
17/20
初期投資効率
13/20
稼働率見込み
17/20
差別化要素
13/20
総合スコア 78点
所在地熊本県阿蘇郡南小国町（山荘エリア）
黒川温泉中心部まで車5〜10分 · 標高600〜800m 涼しい山岳気候
価格目安¥1,000〜1,500万円（廃業ペンション・山荘の市場相場）
構造・規模木造2階建て · 200〜250m² / 5室 · 土地660m²（約200坪）
温泉温泉接続工事で旅館業法簡易宿所として運営可。5室分の露天or大浴場計画が可能。
転用戦略5室→一棟貸しに転換することで、旅館比高単価かつAirbnb集客が可能。グループ旅行（5〜10名）需要を独占できる。
差別化戦略「黒川温泉の一棟貸し旅館」という体験は希少性が極めて高い。プライベートサウナ+露天+囲炉裏夕食プランでリピーター獲得。
注意点旅館業法取得には消防設備・避難設備の整備が必要（+50〜100万円）。廃業物件は設備の老朽化確認必須。
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04 — スコア 74点 黒川温泉 徒歩圏 · 廃屋・空き地 · 自由設計
黒川温泉 徒歩圏 150坪 更地・廃屋 建築自由 サウナ小屋・茶室向き
黒川温泉徒歩圏 廃屋・空き地 現状 現状写真
AIサウナ小屋+茶室キャビン イメージ AI 新築キャビン イメージ
クリックでイメージを表示
¥300〜600万円
推定取得価格 · 廃屋込み · 黒川温泉街徒歩圏希少物件
土地・廃屋取得（目安）¥300〜600万円
廃屋解体費用¥50〜100万円
茶室型キャビン新築（60m²）¥700〜1,000万円
温泉引込工事¥300〜500万円
サウナ小屋・デッキ¥150〜250万円
家具・設備・Wi-Fi¥80〜120万円
総初期投資¥1,580〜2,570万円
年間収益シミュレーション（Airbnb 15%控除後・新築キャビン+温泉+サウナ）
夏シーズン（7〜9月）92日 · ¥58,000/泊 × 稼働75%¥341万
春秋（4〜6月・10月）91日 · ¥48,000/泊 × 稼働40%¥149万
冬（11〜3月）182日 · ¥40,000/泊 × 稼働20%¥124万
運営コスト（清掃・温泉・修繕・光熱）▲¥110万
年間純利益約¥504万
夏シーズン
7〜9月 92日 · 稼働75%
¥341万
3ヶ月合計
春秋シーズン
4〜6・10月 91日 · 稼働40%
¥149万
3ヶ月合計
冬シーズン
11〜3月 182日 · 稼働20%
¥124万
5ヶ月合計
年間純利益（コスト控除後） 約 ¥504万 / 年
所在地熊本県阿蘇郡南小国町黒川温泉街近接
黒川温泉中心部まで徒歩5〜15分圏内
価格目安¥300〜600万円（廃屋・空き地 · 南小国町空き家バンク相場）
敷地面積約150坪（495m²） · 廃屋付き（要解体）または更地
温泉黒川温泉エリアは源泉豊富。引込工事で専用露天風呂が設置可能。近隣旅館の源泉を分湯するケースも。
建物更地または廃屋（解体後自由設計）。建築条件なし。SOLUNAのSIPsパネル（杉CLT+籾殻）実証拠点としても最適。
差別化戦略黒川温泉街を歩いて楽しんで帰る宿。徒歩圏は旅館街の入湯手形体験と連携でき、「旅館に泊まらず黒川の湯を楽しみ尽くす」新ジャンルを作れる。新築で断熱・防音・デザインの自由度も最高。
注意点新築コストが嵩むため総投資は高め。廃屋解体費確認必須。温泉引込の可否は事前に町へ確認。
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Comparison · 全物件比較

4物件の投資比較

物件 スコア 取得価格目安 総投資目安 年間純利益 回収期間
露天風呂付き古民家
南小国町 · 500坪 · 4LDK		 91 ¥800〜1,200万 ¥1,615〜2,580万 ¥460万 6〜7年
里山古民家 · 温泉引込可
小国町 · 300坪 · 3LDK		 82 ¥500〜800万 ¥1,580〜2,420万 ¥366万 7〜9年
山荘・ペンション廃業物件
南小国町 · 200坪 · 5室		 78 ¥1,000〜1,500万 ¥1,850〜2,900万 ¥485万 9〜11年
黒川温泉 徒歩圏 廃屋・空き地
南小国町 · 150坪 · 自由設計		 74 ¥300〜600万 ¥1,580〜2,570万 ¥504万 10〜13年

※ 収益は4名宿泊ベース。Airbnb ホストサービス料15%（ホスト全負担型）・清掃費・修繕積立を控除後の純利益。黒川温泉エリアのプレミアム補正込み。取得価格・総投資は推定値（実際の物件状況により変動）。収益シミュレーションは推計値であり投資の保証ではありません。

Revenue Formula · 収益計算式

黒川温泉版 Airbnb収益の仕組み

黒川温泉は通年高需要エリアのため、オフシーズンの稼働率も他エリアより高く維持できます。

年間収益 = 季節別（宿泊単価 × 稼働率 × 日数）の合計 × (1 − 0.15)
夏シーズン（7〜9月）= 単価 × 75% × 92日
春・秋シーズン（4〜6月・10月）= 単価 × 40% × 91日
冬シーズン（11〜3月）= 単価 × 20% × 182日
Airbnb手数料 = 15%（ホスト全負担型）
黒川温泉 単価レンジ = ¥35,000〜¥60,000/泊（温泉付き一棟貸し）
※ 温泉付き物件は冬季の稼働率が大幅に向上。黒川温泉は雪見露天の需要で11〜1月も高稼働。清掃費・修繕積立・温泉維持費を控除した純利益を表示しています。

Consultation · 無料相談

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プレミアム民泊拠点を作りませんか

物件選定・古民家リノベーション設計・温泉引込・旅館業法取得・Airbnb運用まで一気通貫でサポートします。日本一の温泉地で、世界に1つだけの宿を作りましょう。

♨️

ありがとうございます。
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黒川温泉の空き家 · 最高スコア 91点 · 年利益¥460万〜 相談する