日光・鬼怒川空き家リノベ投資

Score Overview · 全物件スコア

全5物件、Airbnb収益スコア一覧

立地・単価ポテンシャル・初期投資効率・稼働率・差別化要素の5項目を各20点満点で評価。

鬼怒川温泉露天風呂付き古民家
鬼怒川温泉駅徒歩8分 · 4LDK · 温泉引込済

¥1,200万 · 築38年

86/100

立地

単価

投資効率

稼働率

差別化

温泉街駅徒歩8分 × 露天風呂 × 古民家。インバウンド対応の一棟貸しとして年間粗利¥1,060万。清掃・修繕控除後の純利益¥851万。

回収2〜3年 LIFULL HOMESで検索する →

中禅寺湖畔ヴィラ古民家
中禅寺湖湖畔エリア · 3LDK · 山岳ビュー

¥2,000万 · 築30年

82/100

立地

単価

投資効率

稼働率

差別化

中禅寺湖 × 世界遺産近接。¥70,000/泊の高単価が成立。欧米富裕層インバウンドの聖地。年間純利益¥920万。

回収3〜4年 LIFULL HOMESで検索する →

日光市街地古民家 · 5LDK
東照宮まで車5分 · 5LDK · 大型

¥800万 · 築42年

78/100

立地

単価

投資効率

稼働率

差別化

東照宮まで車5分の大型古民家。5LDKで家族・グループ旅行需要を取り込む。リノベ後¥50,000/泊で年間純利益¥643万。

回収2〜3年 LIFULL HOMESで検索する →

今市・日光IC近古民家 DIY向き
今市地区 · 4LDK · 日光IC5分

¥300万 · 築50年

68/100

立地

単価

投資効率

稼働率

差別化

驚異のコスパ¥300万。DIYリノベで総投資1,000万以下を実現。日光IC5分で車アクセス抜群。年間純利益¥504万。

回収2年以内 LIFULL HOMESで検索する →

鬼怒川温泉旅館跡地リノベ
鬼怒川温泉エリア · 広間+温泉 · 要フル改装

¥500万 · 築55年

74/100

立地

単価

投資効率

稼働率

差別化

旅館跡地 × 大型温泉設備流用でリノベ費用を抑制。¥55,000/泊の温泉一棟貸しとして復活させる。年間純利益¥712万。

回収3〜4年 LIFULL HOMESで検索する →

01 — 最高スコア 86点鬼怒川温泉露天風呂付き古民家

天然温泉露天風呂鬼怒川温泉駅徒歩8分 4LDK · 170m² インバウンド最適

現状写真

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クリックでリノベ後を表示

立地・集客力

19/20

単価ポテンシャル

20/20

初期投資効率

16/20

稼働率見込み

19/20

差別化要素

12/20

総合スコア 86点

¥1,200万円

取得価格 · 鬼怒川温泉エリア

物件取得¥1,200万円

リノベーション費用¥400〜600万円

温泉設備・露天風呂整備¥150〜250万円

家具・設備・Wi-Fi¥80〜120万円

民泊届出・諸費用¥10〜20万円

総初期投資¥1,840〜2,190万円

年間収益シミュレーション（Airbnb 15%控除後 · ¥65,000/泊）

夏シーズン（7〜9月）· ¥65,000 × (1−0.15) × 75% × 92日¥381万

春秋シーズン（4〜6・10月）· ¥65,000 × (1−0.15) × 65% × 91日¥327万

冬シーズン（11〜3月）· ¥65,000 × (1−0.15) × 35% × 182日¥352万

年間売上合計（手数料控除後）¥1,060万

運営コスト（清掃・温泉使用料・修繕積立）▲¥209万

年間純利益約¥851万

※温泉使用料¥2万/月含む。清掃外注費・修繕積立を含む。2〜4名宿泊基準。

夏シーズン

7〜9月 · 92日 · 稼働75%

¥381万

3ヶ月合計

春秋シーズン

4〜6・10月 · 91日 · 稼働65%

¥327万

4ヶ月合計

冬シーズン

11〜3月 · 182日 · 稼働35%

¥352万

5ヶ月合計

年間純利益（コスト控除後）約 ¥851万 / 年

所在地栃木県日光市鬼怒川温泉エリア
鬼怒川温泉駅徒歩8分 · 東武特急で東京浅草から約2時間

価格¥1,200万円（交渉余地あり）

構造・規模木造2階建て · 170m² / 4LDK · 土地280m²（約85坪）

築年1987年（築38年）· 要リノベーション

温泉鬼怒川温泉引込済み · 露天風呂スペースあり · 使用料別途

設備和室4間 · 縁側 · 広間 · 駐車2台 · 蔵あり

民泊規制日光市は住宅宿泊事業法（民泊新法）届出で年180日まで運用可。旅館業法（簡易宿所）で通年無制限運用が可能。インバウンド対応として旅館業取得推奨。

差別化戦略鬼怒川温泉 × 露天風呂 × 古民家リノベ。Airbnbの「温泉」「一棟貸し」カテゴリで希少性高。欧米・東南アジア富裕層インバウンド向けにOTAの英語・中国語対応で通年稼働率70%以上が狙える。

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02 — スコア 82点中禅寺湖畔ヴィラ古民家 · 絶景ビュー

中禅寺湖湖畔男体山ビュー世界遺産近接 3LDK · 130m²

現状写真

AI リノベ後イメージ

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¥2,000万円

取得価格 · 中禅寺湖畔希少物件

物件取得¥2,000万円

リノベーション費用¥600〜900万円

湖ビュー設計・デッキ増設¥200〜300万円

家具・プレミアム設備¥150〜200万円

総初期投資¥2,950〜3,400万円

年間収益シミュレーション（Airbnb 15%控除後 · ¥70,000/泊）

夏シーズン（7〜9月）· ¥70,000 × (1−0.15) × 75% × 92日¥411万

春秋シーズン（4〜6・10月）· ¥70,000 × (1−0.15) × 65% × 91日¥352万

冬シーズン（11〜3月）· ¥70,000 × (1−0.15) × 35% × 182日¥379万

年間売上合計（手数料控除後）¥1,142万

運営コスト（清掃・管理・修繕積立）▲¥222万

年間純利益約¥920万

※奥日光ならではの高湿・降雪対策として修繕積立を厚めに設定。清掃は地元業者委託を想定。

夏シーズン

7〜9月 · 92日 · 稼働75%

¥411万

3ヶ月合計

春秋シーズン

4〜6・10月 · 91日 · 稼働65%

¥352万

4ヶ月合計

冬シーズン

11〜3月 · 182日 · 稼働35%

¥379万

5ヶ月合計

年間純利益（コスト控除後）約 ¥920万 / 年

所在地栃木県日光市中宮祠（中禅寺湖畔）
世界遺産日光東照宮から車20分 · 男体山・中禅寺湖を望む

価格¥2,000万円

構造・規模木造平屋 · 130m² / 3LDK · 土地500m²（約150坪）

築年1995年（築30年）· 状態比較的良好

眺望中禅寺湖と男体山が望める希少ロケーション · 紅葉シーズン（10月）は国内随一

差別化戦略UNESCO世界遺産エリア内 × 中禅寺湖ビュー × 一棟貸し。欧米・中国・台湾富裕層インバウンドが「奥日光で泊まる」体験に最高¥70,000/泊を払う。英語対応OTAで通年高単価維持。

注意点奥日光（標高約1,269m）は冬季降雪あり。冬用タイヤ必須のアクセス案内・ゲスト送迎の対応要検討。

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03 — スコア 78点日光市街地 5LDK古民家 · 東照宮5分

東照宮まで車5分 5LDK 大型グループ旅行向き

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¥800万円

取得価格 · 日光市街地コスパ優秀

物件取得¥800万円

リノベーション費用¥400〜600万円

家具・設備・Wi-Fi¥80〜120万円

民泊届出・諸費用¥10〜20万円

総初期投資¥1,290〜1,540万円

年間収益シミュレーション（Airbnb 15%控除後 · ¥50,000/泊）

夏シーズン（7〜9月）· ¥50,000 × (1−0.15) × 75% × 92日¥293万

春秋シーズン（4〜6・10月）· ¥50,000 × (1−0.15) × 65% × 91日¥251万

冬シーズン（11〜3月）· ¥50,000 × (1−0.15) × 35% × 182日¥271万

年間売上合計（手数料控除後）¥815万

運営コスト（清掃・修繕積立・管理費）▲¥172万

年間純利益約¥643万

夏シーズン

7〜9月 · 92日 · 稼働75%

¥293万

3ヶ月合計

春秋シーズン

4〜6・10月 · 91日 · 稼働65%

¥251万

4ヶ月合計

冬シーズン

11〜3月 · 182日 · 稼働35%

¥271万

5ヶ月合計

年間純利益（コスト控除後）約 ¥643万 / 年

所在地栃木県日光市内 · 日光市街地
世界遺産日光東照宮まで車5分 · JR日光駅・東武日光駅から徒歩圏

価格¥800万円

構造・規模木造2階建て · 180m² / 5LDK · 土地240m²（約73坪）

築年1983年（築42年）· 大規模リノベ前提

差別化戦略東照宮まで車5分 × 5LDK × 大型グループ対応。家族旅行・修学旅行後の大人グループ向けに一棟貸し。10人泊まれる設計でAirbnbの「グループ」カテゴリ上位を狙う。

温泉日光市街地に公共温泉なし。近隣の鬼怒川温泉（車20分）またはサウナ・檜風呂設置を差別化策として検討。

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04 — スコア 68点今市・日光IC近 DIY古民家 · ¥300万

¥300万驚異のコスパ日光IC 車5分 4LDK · 130m² DIYリノベ向き

現状写真

AI リノベ後イメージ

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¥300万円

取得価格 · 今市地区最安値帯

物件取得¥300万円

リノベーション費用（DIY込み）¥300〜500万円

家具・設備・Wi-Fi¥80〜120万円

民泊届出・諸費用¥10〜20万円

総初期投資¥690〜940万円

年間収益シミュレーション（Airbnb 15%控除後 · ¥40,000/泊）

夏シーズン（7〜9月）· ¥40,000 × (1−0.15) × 75% × 92日¥235万

春秋シーズン（4〜6・10月）· ¥40,000 × (1−0.15) × 65% × 91日¥201万

冬シーズン（11〜3月）· ¥40,000 × (1−0.15) × 35% × 182日¥217万

年間売上合計（手数料控除後）¥652万

運営コスト（清掃・修繕積立）▲¥148万

年間純利益約¥504万

所在地栃木県日光市今市地区
日光宇都宮道路「今市IC」から車5分 · 宇都宮から約30分

価格¥300万円

構造・規模木造2階建て · 130m² / 4LDK · 土地200m²（約60坪）

築年1975年（築50年）· フル改装前提

差別化戦略総投資1,000万以下で¥40,000/泊のAirbnb物件が完成。「日光エリアで最もコスパが良い一棟貸し」として価格競争力で稼働率を担保。年間純利益¥504万で2年以内回収が見込める。

注意点築50年以上のため、耐震補強・屋根・水回りの全面工事を前提に予算策定が必要。DIYで施工費を削減できれば総投資700万以下も視野に入る。

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05 — スコア 74点鬼怒川温泉旅館跡地リノベ · ¥500万

旅館跡地温泉設備あり広間 8部屋規模 ¥500万格安フル改装前提

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立地・集客力

18/20

単価ポテンシャル

17/20

初期投資効率

12/20

稼働率見込み

18/20

差別化要素

9/20

総合スコア 74点

¥500万円

取得価格 · 旅館跡地温泉設備付き

物件取得¥500万円

旅館設備改修・温泉整備¥800〜1,200万円

内装リノベ（一棟貸し仕様）¥300〜500万円

家具・設備・OTAシステム¥100〜150万円

総初期投資¥1,700〜2,350万円

年間収益シミュレーション（Airbnb 15%控除後 · ¥55,000/泊）

夏シーズン（7〜9月）· ¥55,000 × (1−0.15) × 75% × 92日¥323万

春秋シーズン（4〜6・10月）· ¥55,000 × (1−0.15) × 65% × 91日¥277万

冬シーズン（11〜3月）· ¥55,000 × (1−0.15) × 35% × 182日¥298万

年間売上合計（手数料控除後）¥897万

運営コスト（清掃・温泉維持・修繕積立）▲¥185万

年間純利益約¥712万

夏シーズン

7〜9月 · 92日 · 稼働75%

¥323万

3ヶ月合計

春秋シーズン

4〜6・10月 · 91日 · 稼働65%

¥277万

4ヶ月合計

冬シーズン

11〜3月 · 182日 · 稼働35%

¥298万

5ヶ月合計

年間純利益（コスト控除後）約 ¥712万 / 年

所在地栃木県日光市鬼怒川温泉エリア
鬼怒川温泉駅徒歩15分 · 鬼怒川沿い

価格¥500万円

構造・規模木造3階建て · 旅館規模（延床500m²以上） · 土地600m²（約180坪）

築年1970年（築55年）· 廃業旅館 · 要全面改修

温泉旅館当時の温泉浴槽・配管が残存 · 温泉組合との契約で引込み継続可（要確認）

差別化戦略旅館設備を活かしたフルリノベで「元旅館の温泉一棟貸し」コンセプト。Airbnb・Booking.comの「ユニーク宿」カテゴリで注目を集める。温泉設備を撤去せず改修することで追加コスト¥300〜500万を節約。

注意点築55年の旅館は耐震基準不適合が多い。耐震補強が必須で工事費が膨らむリスクあり。事前に建築士による詳細調査を推奨。

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Comparison · 全物件比較

5物件の投資比較

物件	スコア	取得価格	総投資	年間純利益	回収期間
鬼怒川温泉露天風呂付き古民家鬼怒川温泉駅徒歩8分 · 温泉引込済	86	¥1,200万	¥1,840〜2,190万	¥851万	2〜3年
中禅寺湖畔ヴィラ古民家世界遺産近接 · 男体山・湖ビュー	82	¥2,000万	¥2,950〜3,400万	¥920万	3〜4年
日光市街地 5LDK古民家東照宮まで車5分 · 大型グループ向け	78	¥800万	¥1,290〜1,540万	¥643万	2〜3年
鬼怒川温泉旅館跡地リノベ旅館設備流用 · 温泉設備残存	74	¥500万	¥1,700〜2,350万	¥712万	3〜4年
今市・日光IC近 DIY古民家 ¥300万 · 総投資1,000万以下	68	¥300万	¥690〜940万	¥504万	2年以内

※ Airbnb ホストサービス料15%（ホスト全負担型）・清掃費・修繕積立を控除後の純利益。収益は季節・稼働率・単価を「夏92日75%・春秋91日65%・冬182日35%」で算出。実際の収益は市場環境・運営体制により異なります。

Why Nikko · なぜ日光・鬼怒川なのか

東京2時間圏の
世界遺産インバウンド需要

日光・鬼怒川エリアは国内屈指の観光地でありながら、良質な空き家・格安物件が多数存在するレアゾーン。

UNESCO世界遺産

東照宮

1999年登録。年間訪問者数250万人超。欧米・東南アジアからのインバウンドが急増中。英語・中国語対応の宿不足で高単価民泊のニーズが高い。

アクセス

東京2時間

東武特急スペーシアX（浅草〜東武日光約2時間）。東北自動車道・日光宇都宮道路でドライブ旅行にも最適。週末・祝日需要が非常に強い。

温泉

鬼怒川温泉

鬼怒川温泉は関東屈指の温泉地。廃業旅館が多く低価格で取得できる物件が増加中。温泉引込済みの古民家は1棟で年間¥800万超の収益が見込める。

中禅寺湖

標高1,269m

日本最高所の湖。男体山・戦場ヶ原を望む絶景。夏涼しく避暑地としての需要が高い。10月の紅葉シーズンは国内随一で稼働率95%超えも珍しくない。

Consultation · 無料相談

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鬼怒川露天風呂古民家 (86点) 中禅寺湖畔ヴィラ (82点) 日光市街地5LDK (78点) 鬼怒川旅館跡地 (74点) 今市DIY古民家 (68点)

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世界遺産の麓に、日本最高峰の温泉民泊を。

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